A lakhatási költségek emelkednek, de hiányzik az adatokból a hűvös trend?

A Fed-nek lakhatási problémája lehet. Legalább lakhatási rejtélye van.

Az összesített inflációs ráta jelentősen csökkent az elmúlt évben. De a lakhatás makacs – és meglepő – kivételnek bizonyult. A munkaügyi minisztérium szerint januárban 6%-kal emelkedtek a menedékköltségek az egy évvel korábbihoz képest, és havi alapon gyorsabban emelkedtek, mint decemberben. Ez a gyorsulás volt a fő oka a teljes fogyasztói árak emelkedésének a múlt hónapban.

A folyamatos lakhatási infláció problémát jelent a Fed tisztviselői számára, mivel mérlegelik, mikor csökkentsék a kamatlábakat. A legtöbb háztartás számára a lakhatás a legnagyobb havi kiadás, ami azt jelenti, hogy nagyban befolyásolja az inflációs számításokat. Ha nem csillapodnak a lakhatási költségek, az infláció egésze nehezen fog fenntarthatóan visszatérni a jegybank 2 százalékos céljához.

„Ha tudni akarod, hogy merre halad az infláció, tudnod kell, merre halad a lakások inflációja” – mondta Mark Franceschi, a Zelman & Co., egy lakáskutató cég ügyvezető igazgatója. Hozzátette, hogy a lakások inflációja „nem olyan ütemben lassul, mint ahogyan mi vagy bárki várta”.

Ezek az előrejelzések olyan ingatlanoldalak magánszektorbeli adatain alapultak, mint a Zillow, az Apartment List és más magáncégek, amelyek azt mutatták, hogy a bérleti díjak az utóbbi időben alig emelkedtek, és egyes piacokon közvetlenül csökkentek.

A lakásvásárlók számára az emelkedő árak és az emelkedő kamatok kombinációja egyre megfizethetetlenebbé tette a lakhatást. Másrészt sok meglévő lakástulajdonos részben el volt szigetelve az emelkedő áraktól, mert fix kamatozású jelzáloghitelhez jutottak olyan fizetésekkel, amelyek hónapról hónapra nem változtak.

A lakásárak és a jelzáloghitelek kamatai azonban nem jelennek meg közvetlenül az inflációs adatokban. Ennek az az oka, hogy a lakásvásárlás befektetés, nem csak fogyasztói vásárlás, mint például az élelmiszerek vásárlása. Ehelyett az inflációs adatok a bérleti díjakon alapulnak. A bérleti díjak mérséklődését mutató magánadatok mellett a közgazdászok azt várták, hogy a kormányzati adatokban is megjelenjen a lassulás.

A Federal Reserve tisztviselői a tavalyi év nagy részében nagyrészt elutasították a lakások inflációját, mivel úgy vélték, hogy a hivatalos adatok egyszerűen csak lassan képesek megragadni a magánadatokban látható lassuló tendenciát. Ehelyett olyan intézkedésekre összpontosítottak, amelyek kizárták a menedéket, amely megközelítés szerintük jobban tükrözi a mögöttes tendenciákat.

De mivel a nézeteltérések továbbra is fennállnak, egyes Fed-en belüli és kívüli közgazdászok kétségbe vonják ezeket a feltételezéseket. A Goldman Sachs közgazdászai nemrégiben megemelték az idei lakásinflációra vonatkozó előrejelzéseiket a családi házak emelkedő bérleti díjára hivatkozva.

„Nyilvánvaló, hogy valami történik, amit még nem értünk” – mondta Austan Goolsbee, a Chicago Federal Reserve Bank elnöke egy nemrégiben adott interjúban. – Azt kérdezik tőlem: mit nézel? Azt mondanám: „Én figyelem a lakhatást, mert ez az, ami még mindig furcsa.”

Késleltetett adatok

A lakásinfláció makacs természete nem teljes rejtély. A közgazdászok tudták, hogy beletelik egy kis időbe, amíg a magánszektor adatai szerint mérséklődő bérleti díjak a Munkaügyi Minisztérium hivatalos fogyasztói árindexe alá süllyednek.

Ennek a késedelemnek két oka van. Az első technikai jellegű: a kormány adatai egy több ezer bérleményre kiterjedő havi felmérésen alapulnak. Egy adott egységet azonban csak félévente szkennelnek. Tehát, ha egy lakás felmérése januárban történik, és a bérleti díj emelkedik februárban, akkor ez a növekedés csak akkor jelenik meg az adatokban, amíg a lakást júliusban újra felmérik. Emiatt a kormányzati adatok elmaradnak a körülményektől, különösen a gyors változások időszakában.

A második ok fogalmi. A legtöbb magánindex csak akkor tartalmazza a bérleti díjakat, ha új bérlőt kapnak. De a kormány célja, hogy minden bérlő lakhatási költségeit fedezze. Mivel a legtöbb bérleti szerződés egy évre vagy tovább szól, és a bérleti szerződésüket megújítók gyakran kedvezményt kapnak a szabadpiacon bérlőkkel szemben, a kormányzati adatokat általában fokozatosan felülvizsgálják, mint a magánjellegű mutatókat.

A nyilvános és a privát adatoknak végül konvergálniuk kell. De nem világos, meddig tart ez a folyamat. Például a bérleti díjak 2021-ben és 2022-ben bekövetkezett gyors emelkedése miatt sokan inkább a helyükön maradtak, ahelyett, hogy belemerülnének a forró bérleti piacba. Többek között emiatt a szokásosnál tovább tarthatott a piaci bérleti díjak kiszűrése a kormányzati adatokból.

A jelek szerint lassulás van folyamatban. A bérleti díjak éves szinten kevesebb mint 5 százalékkal emelkedtek az elmúlt három hónapban, a 2022-ben elért 10 százalékos csúcshoz képest. A privát adatforrások eltérnek egymástól a tekintetben, hogy a lakbérinflációnak mennyivel kell még csökkennie, de egyetértenek abban, hogy a trendnek folytatódnia kell.

„Többnyire mindannyian ugyanazt mondják, vagyis hogy a bérleti díjak inflációja jelentősen mérséklődött” – mondta Laura Rosner Warburton, a Macropolicy Perspectives gazdaságkutató cég vezető közgazdásza.

Házak kontra lakások

Bár a bérleti díjak inflációja végre mérséklődik, a kormány a bérbeadók költségeinek mérése nem követte a példáját; A legutóbbi havi adatok szerint már felgyorsult. Mivel több amerikai rendelkezik otthonával, mint bérel, a tulajdonos által lakott lakások uralják a fogyasztói árindex menedékhelyét.

Azok a kiadások, amelyeket a legtöbben a lakástulajdonhoz kötnek – jelzáloghitel, lakásbiztosítás, karbantartás és javítás – nem tartoznak közvetlenül az inflációs intézkedések közé.

Ehelyett a kormány a tulajdonosok lakhatási inflációját úgy méri fel, hogy felméri egy hasonló lakás bérlésének költségeit, ezt a fogalmat tulajdonosi lakbér-ekvivalensnek nevezik. (Az ötlet az, hogy ez a lakhatási „szolgáltatás” értékét méri, elkülönülve a birtoklásból származó befektetési nyereségtől.)

A bérleti díj és a tulajdonjog mutatói általában együtt mozognak, mert ugyanazon az alapadatokon – egy több ezer bérleményre kiterjedő felmérésen – alapulnak. A tulajdoni adatok kiszámításához azonban a Munkaügyi Minisztérium nagyobb súlyt ad a saját tulajdonú lakásokhoz hasonló lakásoknak. Ez azt jelenti, hogy ha a különböző típusú lakások eltérően viselkednek, a két intézkedés eltérő lehet.

Egyes közgazdászok szerint ez lehet az, ami most történik. Az elmúlt évek lakásépítési fellendülése sok városban hozzájárult a bérleti díjak csökkentéséhez. A családi házakból azonban még mindig hiány van, hiszen ezerévesek milliói érik el azt a pontot, ahol több helyet szeretnének. Ez a lakásköltség növekedését eredményezi mind a vevők, mind a bérlők számára. Mivel a legtöbb lakástulajdonos családi házban él, a családi egységek nagy szerepet játszanak a tulajdonosi bérleti díj kiszámításában.

„Több hő áll az egycsaládos háztartások mögött, és nagyon jó érveket lehet felhozni arra vonatkozóan, hogy ez a hő miért marad fenn” – mondta Skyler Olsen, a Zillow vezető közgazdásza.

Szerencse vagy valami több?

Más közgazdászok kétségbe vonják, hogy az infláció januári emelkedése egy fenntarthatóbb tendencia kezdete lenne. A családi házak bérleti díja egy ideig meghaladta a lakásbérleti díjakat, de csak a közelmúltban tért el az infláció a tulajdonosok és a bérlők között. Ez azt sugallja, hogy a januári adatok véletlenszerűek voltak – mondta Omair Sharif, az Inflation Insights gazdaságkutató cég alapítója.

Sherif azt mondta: „A havi ügyek általában változékonyak lehetnek.” Elmondta, hogy a jelentésben az a jó hír, hogy a bérleti díjak növekedése végre kezd lehűlni, így jobban bízik abban, hogy a régóta várt lassulás megjelenik a hivatalos adatokban is.

De ez a következtetés egyáltalán nem biztos. A világjárvány előtt a lakáspiac különböző részei általában egybehangzó történeteket meséltek: a lakásbérleti díjak például olyan mértékben emelkedtek, mint a családi házak bérleti díjai.

A világjárvány azonban megbontotta ezt az egyensúlyt, aminek következtében a bérleti díjak egyes helyeken emelkedtek, másutt pedig csökkentek, és megzavarta a kapcsolatokat a különböző skálák között. Sarah House, a Wells Fargo Bank vezető közgazdásza szerint ez megnehezíti abban, hogy biztosak lehessünk abban, hogy a hivatalos adatok mikor fognak megnyugodni, és milyen mértékben – mondta Sarah House, ami óvatosabbá teheti a Fed-et, amikor a kamatcsökkentést fontolgatja.

„Jelenleg még mindig azt feltételezik, hogy az infláció még mindig nagymértékben lassul, de ez óvatosságban fogja tartani őket optimizmusukban” – mondta a Fed tisztségviselőire utalva. „Gondolkodniuk kell azon, hogy a menedék valójában hova fog menni, és mennyi ideig tart, amíg odaér.