A nulla jelzáloghitelek visszatérnek

CNN
—

Sok amerikai szeretne lakást venni, de nincs több tízezer dollárja az előleg fedezésére.

Ezt a hatalmas akadályt A Az új nulla százalékos jelzáloghitel-program Két hete indította útjára az ország egyik legnagyobb jelzáloghitelezője.

A United Wholesale Mortgage által kínált új program azonban néhány szakértőt aggaszt amiatt, hogy ezek a kölcsönök hogyan hatnak vissza a lakástulajdonosokra – különösen, ha az ingatlanárak emelkedése megáll. Egyesek számára rossz emlékeket idéz fel A jelzáloghitel összeomlása Ami 2008-ban kirobbantotta a pénzügyi válságot.

A Matt Ishbia, a Phoenix Suns NBA-csapat milliárdos tulajdonosa által vezetett UWM azt mondta, hogy a jogosult lakásvásárlóknak nem kell előleget fizetniük.

Ehelyett a program lehetővé teszi a vásárlók számára, hogy a lakás értékének 97%-át egy első jelzáloghitellel fizessék, majd a fennmaradó 3%-ot (legfeljebb 15 000 dollárig) második jelzálogkölcsönként ajánlják fel.

Ez a második jelzáloghitel nem jár kamatot, de vissza kell fizetni – egyösszegű kifizetésként – a lakás eladásakor, a jelzálog törlesztése vagy a tulajdonos refinanszírozása esetén.

– Hatalmas volt a kereslet.

Ezeket a jelzáloghiteleket csak az első lakásvásárlók és azok vehetik igénybe, akiknek jövedelme nem haladja meg a terület mediánjövedelmének 80%-át.

„A kezdeti kereslet hatalmas volt. Már van néhány ezer kölcsönünk” – mondta Alex Elezaj, az UWM stratégiai igazgatója a CNN-nek.

Az UWM szerint egyetlen más nagykereskedelmi hitelező vagy nem banki jelzáloghitel-társaság sem kínál ilyen programot országosan. (Az UWM egy nagykereskedelmi hitelező cég, amely a Mortgage Matchup platformon keresztül köti össze a lakásvásárlókat és a bérbeadókat a jelzáloghitel-brókerekkel. A hónap elején a Mortgage Matchup neve Mortgage Matchup Első jelzáloghitel partnerünk Az NBA-ből és a WNBA-ból.)

Néhányan azonban attól tartanak, hogy az ilyen típusú jelzáloghitel problémákat okozhat a jövőbeli lakástulajdonosoknak.

A központi kockázat az, hogy mivel nem fizetnek előleget, a lakástulajdonosok tőke nélkül indulnak.

Ez azt jelenti, hogy azonnal a víz alatt találják magukat (többet köszönhetnek, mint amennyit a lakás ér), ha hirtelen lehűl a forró lakáspiac és csökken az otthoni érték.

Ez problémát jelenthet, ha a lakástulajdonosnak gyorsan el kell adnia, esetleg azért, mert elvesztette a munkáját, anyagi nehézségekkel küzd, vagy költöznie kell.

Hirtelen ráakadtak a második jelzáloghitelükre. Mivel víz alatt van, a lakás eladása nem termel elegendő pénzt az adósság kifizetéséhez.

„Ha egy lakástulajdonosnak nincs készpénze a különbözet ​​kiegyenlítésére, akkor a második jelzáloghitelét fizetésképtelenné teszi, és ki van téve a letiltás és a hitelrongálódás kockázatának” – mondta Patricia McCoy, a Boston College Law School professzora.

Ez a forgatókönyv „pontosan az, ami a másodlagos jelzálogpiaci válság idején történt, amikor lakástulajdonosok milliói voltak túlterheltek, és nem fizették be jelzáloghiteleiket” – mondta McCoy, a Consumer Financial Protection Bureau korábbi jelzáloghitel-szabályozó hatósága. – Megtörtént már, és megtörténhet újra.

A 2006-ban kipattant lakásbuborékot részben a másodlagos jelzáloghitel-felvevőknek nyújtott hitelezés robbanásszerű növekedése táplálta. A buborékot megelőző években a hitelezők olyan új termékekkel rukkoltak elő, mint az állítható kamatozású jelzáloghitelek és az előleg nélküli hitelek, amelyek végül robbanásszerűen megnőttek, amikor az ingatlanárak végül összeomlottak.

A lakáspiac jelenleg határozottan lángokban áll. A lakásárak rekordszinten vannak, és a kereslet olyan erős, hogy egyes lakások elkelnek Magasabb, mint a kért ár a készpénzes licit háborúi után.

Egy másik lehetséges probléma azonban az, hogy ha ez megtörténik, a lakástulajdonosok magasabb jelzáloghitel-kamatokba zárhatják magukat. A Federal Reserve megkezdi a kamatcsökkentést.

Ennek az az oka, hogy az alacsonyabb kamattal történő refinanszírozáshoz a lakástulajdonosnak teljes mértékben ki kell fizetnie a második jelzáloghitelt. Lehet, hogy nincs elég pénzük erre.

Elakadhatnak a magasabb kamatoknál is, mert a hitelezők nem engedik, hogy a hitelfelvevő refinanszírozzon, ha nincs elég saját tőkéje az otthonában.

Vannak más lehetőségek is a nulla összegű jelzáloghiteleknél. Például a Bank of America elindította Jelzálogprogram előleg nélkül 2022-ben az első lakásvásárlók számára néhány fekete és spanyol negyedben.

mint Hasnyálmirigy Megjegyzi, hogy a vidéki területeken az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma (USDA) által támogatott, nulla kamatozású lakáshitelek, valamint a veteránok és túlélő házastársak számára az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma (VA) által garantált hitelek is léteznek.

Anneliese Lederer, a Center for Responsible Lending vezető politikai tanácsadója elmondta, hogy az UWM hitelprogramot fontolgató lakástulajdonosok számára fontos, hogy ismerjék a feltételeket.

„Az olyan szórakoztató szövegek használata, mint az „előleg nélkül”, izgalmasnak és menőnek hangzik, de el kell olvasni az apró betűs részt” – mondta Lederer. „Ez egy nagyszerű termék lehet azoknak, akik megengedhetik maguknak a jelzáloghitelt fizetés a lakástulajdon megszerzéséért.” De a kérdés az: hogyan tudod kifizetni a második jelzáloghitelt? Mi a terv? Jelenleg nincs terv.”

Dennis Kelleher, a szigorúbb pénzügyi szabályozást szorgalmazó Better Markets nonprofit szervezet vezérigazgatója a CNN-nek elmondta, aggodalmát fejezte ki amiatt, hogy egy ilyen jelzáloghitel-termék árthat egyes hitelfelvevőknek, ha az ingatlanpiac megingott.

„Ezek a jelzáloghitelek időzített bombák lesznek – csakúgy, mint a másodlagos jelzáloghitelek –, hacsak az ingatlanárak nem fognak tovább drasztikusan emelkedni” – mondta Kelleher. „Ez képes szinte azonnal rémálommá változtatni a lakástulajdonról szóló amerikai álmot.”

Bár a lakásárak most meredeken emelkednek, nincs garancia a folytatásra – jegyezte meg Kelleher.

Megugrottak a meglévő lakásárak További 6% a múlt hónapban az előző évhez képest, 407 600 dollárra – A valaha volt legmagasabb áprilisi átlagár.

„Nem tudjuk, hogy egy buborékban vagyunk-e, amely kipukkanni fog, vagy a trendvonalak növekedni fognak” – mondta Kelleher. „De mindenkit nagyon aggaszt, ha 100%-os jelzáloghitel-termékeket nyomnak az alacsony jövedelműekre, amikor a lakásárak történelmi csúcson vannak.”

Az UWM hitelprogramja „minden olyan tulajdonsággal rendelkezik, amely a jelzáloghiteleket rosszá tette” – mondta Jonathan Adams, a St. Joseph’s Egyetem adjunktusa, aki jelzáloghitel-finanszírozást tanít.

Az UWM válaszolt ezekre az aggodalmakra, megjegyezve, hogy a hitelfelvevőknek továbbra is szigorú biztosítási irányelveket kell követniük.

„Az ilyen állításokat megfogalmazó emberek nem ismerik az iparág jelenlegi helyzetét” – mondta Elizay, az UWM ügyvezető igazgatója. „A mai környezetben az UWM felelősséget vállal a hitelek biztosításáért, ami bizalmat ad számunkra, hogy ezek a kölcsönök jó minőségűek.”

„Ez egy nagy pozitívum. Segíti a fogyasztókat, és ez egy nagyszerű nyeremény” – mondta Elezaj. „Gondoljon mindenkire, aki lakást bérel, és meg akarja venni a lakást, de van egy akadálya, hogy 10 000 vagy 15 000 dollárt veszítsenek. fizetés. Ez kiküszöböli ezt.”

Azt is érdemes megjegyezni, hogy néhány Szakértők szerint a hitelezési színvonal jelentősen javult a 2008-as pénzügyi válság óta.

napok Ninja kölcsönök (Nincs jövedelem, nincs állás, nincs vagyon) és az állítható kamatozású jelzáloghitelek nagyrészt eltűntek.

„Itt nem megyünk vissza 2006-ba” – mondta Greg McBride, a Bankrate vezető pénzügyi elemzője. „A hitelezési szabványok még mindig nagyon távol állnak a válság előtti szakasztól, amikor gyakran egyáltalán nem voltak szabványok.”

Adams, a Wall Street korábbi elemzője azonban arra figyelmeztetett, hogy aki nem tud előleget fizetni, és a mediánjövedelem kevesebb mint 80%-át keresi (azok, akik jogosultak erre a hitelprogramra), az valószínűleg többet fog küzdeni a gazdaságban, amikor az árak emelkednek. Otthonok. Elesnek.

„A másodlagos jelzáloghitel-válság egyik tanulsága az volt, hogy a hitelfelvétel megkönnyítésével nem teszünk szívességet a hitelfelvevőknek” – mondta Adams.