Miért válhatnak a New York-i apartmanok nagy problémává a NYCB számára?

A befektetők ebben a hónapban eddig büntették a New York Community Bancorp (NYCB) kereskedelmi ingatlanhitelező részvényeit. Hogy megértsük, miért, ez segít megérteni New York egyik legfontosabb elemének, a bérleti díjjal stabilizált bérháznak a gazdasági változásait.

A legnagyobb regionális banki hitelkitettség a lakásokhoz kapcsolódik. A portfólió közel fele több tucat többcsaládos komplexumhoz kapcsolódik a Big Apple-ben, ahol az éves bérleti díjak emelését a kormány szabályozza.

Ez az, ami aggasztotta a befektetőket. Ezek az ingatlanok a magasabb kamatlábak és a bérleti díjak új korlátai miatt a korábbinál jóval kevesebbet érhetnek, ami miatt a Wall Street megkérdőjelezi, hogy ez a 116 milliárd dolláros hitelező képes lesz-e ellenállni a várható veszteségeknek a… az idő.

A bank, amelynek központja a New York-i Hicksville-ben található, megpróbálja meggyőzni a befektetőket, hogy a helyzet ellenőrzés alatt áll.

A New York Commercial Bank új vezérigazgatója, Alessandro Dinello szerdán azt mondta az elemzőknek, hogy a vállalat azon fog dolgozni, hogy csökkentse a kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos kitettségét. A banknak emellett 3 milliárd dolláros irodai ingatlanokhoz kötött hitele van, ami egy másik potenciális gyengülési terület a jövőben, mivel az üzleti szokások megváltoznak a nagyvárosokban.

Pénteken DiNello és más igazgatósági tagok közel 873 000 dollár értékű NYCB-részvényt vásároltak, és ez a bizalmi szavazás 17%-kal növelte a részvényt.

Még mindig 53%-os csökkenést mutat január 31-e óta, amikor meglepte az elemzőket az osztalék csökkentésével és 252 millió dolláros negyedéves nettó veszteséggel. A bank aznap bejelentette, hogy 552 millió dollárt különített el a jövőbeli hitelveszteségekre, ami jóval meghaladja a becsléseket, az irodai ingatlanokkal és többlakásos lakásokkal kapcsolatos sebezhetőségek miatt.

Az NYCB gyökerei New Yorkban vannak. 1859-ben alapították Queens County Savings Bank néven, és ez volt az első New York állam által alapított takarékpénztár Queensben. A cég 1993-ban tőzsdére ment, és a következő évtizedekben a város egyik legnagyobb hitelezőjévé vált a stabil bérleti díjjal rendelkező épülettulajdonosok számára.

A New York-i lakások közel fele stabil bérleti díj. Ez egy olyan rendszer volt, amelyet arra terveztek, hogy bizonyos egységeket megfizethető áron tartsa, különösen az 1974 előtt épült régebbi épületekben.

A történet folytatódik

A többcsaládos komplexumokat a helyi törvények tették értékessé olyan sokáig, amelyek nagyobb szabadságot biztosítottak a bérbeadóknak a piaci árakhoz igazodó bérleti díjak emelésében, így ezek az ingatlanok olcsó, de stabil bevételi forrásokká váltak.

A New York állam 2019-es módosítása korlátozta a bérleti díjak emelését, nyomást gyakorolva az épülettulajdonosok nyereségére, és kevésbé ösztönözve őket az ingatlanok rendbetételére. Aztán a növekvő infláció és a kamatok megdrágították az épületekhez kapcsolódó karbantartást és adósságot.

Most az a félelem, hogy a veszteségek vagy nemteljesítések felhalmozódhatnak a hitelek lejártával, vagy ezeknek az ingatlanoknak a kényszerértékesítésére kerül sor nagy kedvezménnyel.

Ez történt tavaly év végén, amikor a Szövetségi Betétbiztosítási Társaság közel 15 milliárd dollárnyi kölcsönt adott el olyan bérleti díjjal szabályozott épületekkel, amelyek korábban a Signature Bank tulajdonában voltak, a három nagy hitelező egyike, amelyet 2023-ban a szabályozók lefoglaltak. 39%.

– Ezek egyike sem történhet meg elég gyorsan.

Ez az a kihívás, amellyel a New York-i Kereskedelmi Banknak szembe kell néznie, miközben megpróbál kilábalni jelenlegi nehéz helyzetéből. Azt mondja, csökkenteni szeretné a kereskedelmi ingatlanokra való összpontosítását, de ezt veszteség nélkül nehéz lesz megtennie.

„Gyanítom [NYCB] „A befektetőknek joguk van aggódni” – mondta Joshua Siegel, a New York-i székhelyű StoneCastle korábbi bankár és jelenlegi vezérigazgatója.

„Ennek rossz vége lesz a város számára, mert mindannyian kölcsönidőben vagyunk, és valakinek fizetnie kell” – mondta Siegel, tágabban beszélve New York város többlakásos ingatlanpiacának dinamikájáról.

„Azt szeretnéd látni, hogy változatossá teszik a könyvüket” – mondta Chris Marinac, a Janney elemzője a Yahoo Finance-nek.

De ezek egyike sem történhet meg elég gyorsan a részvényeik miatt aggódó befektetők számára.

A Moody's hitelminősítő ügynökség kiemelte a bank bérleti díjjal szabályozott lakóingatlanokkal kapcsolatos kitettségét ezen a héten, miközben bejelentette, hogy a New York Commercial Bank hitelminősítését ócska értékre rontotta. A Moody's szerint az ilyen épületek „történelmileg jól teljesítettek maguk számára”, de „ez a ciklus más lehet”.

A Community Bank of New York a múlt héten azt közölte, hogy bérleti díjjal szabályozott portfóliójának hitel/érték aránya 58%, a nem teljesítő hitelek aránya pedig minimum 0,52%. A „kritizált” hitelek azonban a portfólió 14%-át, azaz 2,4 milliárd dollárt tették ki.

A bank többcsaládos könyvében a hitelállomány 8,3%-ot tett ki.

„Semmi olyan, mint amit 2008-ban láttunk”

Az elemzők között vita folyik arról, hogy a New York City Bank problémái egyediek-e, vagy csak a kezdete egy nagyobb visszahúzódásnak számos regionális banknál szerte az Egyesült Államokban.

A Jelzálogbankárszövetség szerint az összes fennálló kereskedelmi ingatlanhitel fele a bankok tulajdonában van, a kisbankok birtokolják a többséget.

Az Apollo vezető közgazdásza, Torsten Slok (az Apollo a Yahoo Finance anyavállalata) szerint a nem tulajdonos által használt kereskedelmi ingatlanhitelek lejárt kamatai 2013 óta a legmagasabb szintre emelkedtek a negyedik negyedévben.

Siegel szerint ez nem országos válság. „Ez egy piaci válság, és azt mondanám, hogy mindenekelőtt a kereskedelmi ingatlanok a nagyvárosokban, amelyek nem modelleztek ilyen magas üresedési arányt.” hozzátette.

„Remélem és hiszem, hogy a „kereskedelmi ingatlanok sebezhetősége” végső soron nem jelent rendszerszintű kockázatot a bankrendszerre nézve” – ​​mondta Janet Yellen pénzügyminiszter csütörtökön a szenátus képviselői előtt.

De „a kisebb bankok idegesek lehetnek ezek miatt a fejlemények miatt”.

Sheila Burr, a Szövetségi Betétbiztosítási Rt. volt vezetője még aznap azt mondta a Yahoo Finance-nek, hogy előfordulhat „még néhány bankcsőd”, ha a hitelezők nem tartalékolnak eleget a potenciális kereskedelmi ingatlanveszteségek fedezésére.

„De ez semmiben sem hasonlít ahhoz, amit 2008-ban láttunk” – tette hozzá, utalva az ingatlanpiaci összeomlásra, amely végül az ország néhány legnagyobb pénzintézetének és több száz banknak az Egyesült Államokban összeomlásához vezetett.

David Hollerith a Yahoo Finance vezető riportere, aki banki, kriptovaluta és egyéb pénzügyi területeket fed le.

Kattintson ide a legfrissebb tőzsdei hírek és részvényárfolyamokat mozgató események mélyreható elemzéséhez.

Olvassa el a Yahoo Finance legfrissebb pénzügyi és üzleti híreit