Új módja a parkolóhelyek vásárlásának lakóépületekben Magyarországon

2022. május 2-án jelentős változásokat vezettek be Magyarországon a parkolóházakban található parkolóhelyek tekintetében.¹ Mostantól lehetőség van a parkolóházban minden parkolóhelyet külön parkolóhelyként bejegyeztetni, ellentétben a korábbi rendszerrel, amikor egy „parkolóházként” nyilvántartott ingatlan több parkolóhelyből állt, és több tulajdonostárs tulajdonában volt. . A tulajdonostársak törvényi elővásárlási joga már nem vonatkozik az egyes parkolóhelyekre. Azon adásvételi ügyletek esetében, ahol a parkolóhely a tulajdonostárs garázsában van, ezentúl lehetőség van a tulajdonostársak, mint a törvényes elővásárlási jog kedvezményezettjei részére külön levél küldése helyett egyszerű felszólítással értesíteni. minden egyes embernek. Társtulajdonos. A gyakorlatban már néha alkalmazták, de mindig nagy bizonytalansággal. Ezek a módosítások várhatóan leegyszerűsítik és felgyorsítják a parkolóhelyek értékesítésének folyamatát.

Problémák a korábbi jogszabályokkal

A jogi környezet jobb megértéséhez három szempontot kell figyelembe venni. Fejlesztési szempontból új lakóépületek esetén lakásonként legalább egy parkolóhelyet kell kialakítani (a helyi önkormányzatok továbbra is maximum egy parkolóhelyet javasolhatnak). Mivel a parkolók építése soha nem volt költséghatékony üzlet, a fejlesztők nem akarnak több parkolót építeni, mint amennyire szükségük van. Annak ellenére, hogy egy lakóépületben korlátozott a parkolóhely, az emberek szívesebben vásárolnak parkolóhellyel rendelkező lakást. Földhivatali szempontból külön parkolóhely nem jegyezhető be ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba, hanem csak az a parkolóház, ahol az található; Így a garázs azonos szintjén lévő összes parkolóhely egy ingatlant alkot. Ez a parkolóházi státusz a parkolóházban parkolóhely tulajdonosainak közös tulajdonában volt. Végül, de nem utolsósorban a tulajdonos szempontjából ez megnehezítette a parkolóhelyek értékesítését, mivel a garázsszint minden tulajdonostársának törvényes elővásárlási joga volt (ROFR), ha a többi tulajdonostárs úgy döntött. hogy eladják tulajdonrészüket a parkolóház szintjén.

Az elmúlt évek egyik gyakori problémája a társasházakban található, közös tulajdonú parkolóházakban található parkolóhelyek értékesítése. Mivel a parkolóhely értékesítése általában az eladó társasházi lakásánál történik, a törvényi ROFR bejelentés jelentősen csökkentette a parkolóhely és lakás közös adásvételi ügyletét.

A folyamat felgyorsítása érdekében piaci gyakorlattá vált, hogy több tulajdonostárs a ROFR minden kedvezményezettjét írásban értesíti a társasház hirdetőtábláján, ahelyett, hogy ajánlott levélben értesítené az egyes tulajdonostársakat. Ez eltérő gyakorlatot eredményezett az ingatlan-nyilvántartásban, ahol egyes esetekben elfogadják a társasház közös képviselőjének igazolását az ilyen felszólítás kibocsátására, míg más esetekben nem.

Lehetőség van bejelentéssel történő tájékoztatásra

Korábban, ha a tulajdonostárs a tulajdonrésze (parkolóhely) értékesítése mellett döntött a közös tulajdonú parkolóház szintjén, a tulajdonostárs elállási nyilatkozatával a vevő tulajdonjogát csatolni kell a tulajdoni hányad bejegyzése iránti kérelemhez. A tulajdonosok, mint a ROFR kedvezményezettjei. vagy ennek hiányában a ROFR kedvezményezettjei átvételi/átvételi elismervény útján értesülnek arról, hogy ROFR-jukat a határidőn belül nem használták fel. Kivételes esetekben lehetőség van arra, hogy az eladó a ROFR bejelentés forrását a szerződő felek közös bejelentésével helyettesítse, ha a kedvezményezett tartózkodási helye vagy egyéb körülményei nehezítik a bejelentést vagy nagyobb késedelmet okoznak. Ezt a rendelkezést azonban az ítélkezési gyakorlat nem értelmezte következetesen. Egyes esetekben ezt a bíróságok is megerősítették, de vannak olyan esetek, amikor úgy döntöttek, hogy a ROFR kedvezményezettje lesz a ROFR kedvezményezettje, hacsak nem küldenek külön postai értesítést (figyelembe véve a fenti „rendkívüli nehézségeket”). Ha három éven belül bármilyen forrásból tudomást szereznek az eladásról, megtámadhatják az eladást, és hivatkozhatnak a ROFR-re. Ez a döntés némi bizonytalanságot okozott a megtámadási határidőn belül kötött szerződések alkalmazásában, illetve a felek értesítésének a ROFR értesítés helyett.

Az új szabályok 2022. május 2-tól pontosítják a társasházak közös tulajdonában lévő parkolóházak rendjét. Ha az ingatlan, amelyre a ROFR-t kérik, külön ingatlanként van bejegyezve egy társasházban, és a földhivatalban a használata „Parkolóház”-ként van feltüntetve, a jóváhagyás helyett elfogadható átvételi elismervény vagy (meghatározott) átvételi elismervény benyújtása. . fenti), a társasház főképviselője vagy a gazdálkodási bizottság elnöke által kiadott felhívás. A vételi ajánlat közzétételét az ajánlatkérő hirdetőtáblája hirdeti ki. Az új szabályok sok szempontból megkönnyítik az életet. Először is, az új lehetőség lerövidíti a ROFR kedvezményezettek értesítési folyamatát, mivel az eladóknak nem kell kiásniuk a tulajdonostársak címét, és nem kell ajánlott levélben kézbesíteniük az értesítéseket. Másodszor, nem kell külön levelet küldeni minden egyes tulajdonostársnak, így az eladó a bejelentési kötelezettséggel csökkentheti saját adminisztrációs és pénzügyi terheit.

A „parkolóhely” önálló eszközként történő bevezetése

2022. május 2-i hatállyal a törvény a „parkolóhelyet” külön ingatlanként határozza meg. A parkolókhoz vezető bekötőutat és a másik három oldalt egy állandó fizikai jelző választja el a helyiség padlóján vagy falán. Emellett a területnek meg kell felelnie a jogszabályban meghatározott méretbeli követelményeknek is ahhoz, hogy parkolónak minősüljön.

Az új törvény a fejlesztés alatt álló vagy a jövőben épülő lakóingatlanok tulajdonosait segíti. Társasház létesítésekor a parkolóhelyeket önálló ingatlanként lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, anélkül, hogy a parkolóházban tulajdonrész keletkezne.

A meglévő és a közös tulajdonú parkolóházakban lehetőség van arra, hogy a tulajdonosok a közös tulajdonú parkolóházban elhelyezett parkolóhelyek mindegyikéből külön ingatlant (parkolóhelyet) alakítsanak ki, amennyiben a parkolóhelyek megfelelnek a jogszabályi előírásoknak. Ehhez azonban minden tulajdonosnak el kell fogadnia és alá kell írnia a társasház alapító okiratának módosítását. Kihívást jelenthet, ha rávenni minden tulajdonost, hogy aláírja ezt a módosítást.