Az amerikaiak képesek lesznek újra lakást venni?

Mivel a múlt héten a jelzáloghitelek kamatlábai elérték az elmúlt 23 év legmagasabb szintjét, a piacokon és a közösségi médiában felhangzott a kiáltás: Meghalt a lakhatás megfizethetősége? Meghalt vele az amerikai álom valamelyik változata – lakástulajdon, gyerekek, kerti grillezés?

A kérdés akut, mert a lakhatás megfizethetősége közel felére esett a 2021-es ultraalacsony kamatok óta az Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége szerint.

Az egyesület szerint az átlagos családnak már augusztusban 9000 dollár hiánya volt az átlagos lakás megvásárlásához szükséges bevételből, és az azóta bekövetkezett árak közelmúltbeli emelkedése újabb ötmillió amerikai háztartást mozgatott a 100 000 dolláros kölcsönre való jogosultság alá. János szerint. Burns Ingatlantanácsadás. 3 százalékos jelzáloghitel-kamat mellett 50 millió család juthatna ekkora hitelhez. Most 22 millió.

Míg a héten a kincstári hozamok enyhülése 8% alá csökkentette a 30 éves fix jelzáloghitelt, nincs gyors megoldás.

A 2020-as átlagos lakásárhoz tartozó megfelelő éves jövedelem 49 680 dollár volt. Most az összeg több mint 107 000 dollár a NAR szerint. Redfin 114 627 dollárra teszi a számot.

„[These are] „A megdöbbentő számok megnehezítik az otthon megfizethetőségét sok amerikai család számára, különösen azok számára, akik első otthonukat szeretnék megvásárolni” – tette közzé Mohamed El-Erian kötvénypiaci szakértő, aki sok más szerep mellett az Allianz tanácsadója is.

„Ez nagyon aggasztó fejlemény Amerika számára” – mondta Lawrence Yun, a NAR vezető közgazdásza.

A megfizethetőség Lyon szerint három nagy számtól függ: a háztartások jövedelmétől, a lakásártól és a jelzáloghitel-kamattól. A 2019 óta növekvő jövedelmek miatt a legnagyobb probléma a kamatláb. Amikor alacsonyak voltak, elfedték a lakásárak 2020 végén megindult emelkedését, és segítették az olyan embereket, akik olyan területekre költöztek, mint Florida, Austin, Texas és Boise, Idaho, hogy régi városaikban dolgozzanak új otthonukból. Az emelkedő kamatlábak jelenleg még akkor is tönkreteszik a megfizethetőséget, amikor a jövedelmek meredeken emelkednek, és a lakásárak többnyire visszatartják a Covid alatt elért nagy nyereséget.

„A jelenlegi 8%-os jelzálogkamat mellett fizesse ki a jelzáloghitelt[s] A mediánjövedelem 38%-a – mondta Mark Zandi, a Moody’s Analytics vezető közgazdásza. A jelzáloghitel-kamatnak 5,5%-ra kell csökkennie, a medián lakásárnak 22%-kal, vagy a mediánjövedelemnek 28%-kal kell emelkednie. Vagy a három változó kombinációja.”

Eközben az állítható kamatozású jelzáloghitelek iránti kereslet egy év legmagasabb szintjére emelkedett a jelzáloghitel-igénylések szélesebb körű lassulása közepette.

Min kell változtatni, hogy a lakhatás újra megfizethető legyen

A három mutató nehéz út előtt áll a „normálishoz” való visszatéréshez, és a normalitás még messze van innen. Néhány szám megmagyarázza, miért.

Az Országos Ingatlanközvetítők Szövetsége a megfizethetőséget a 34 éves lakhatási megfizethetőségi indexen (HAI) méri. Kiszámítja, mennyi jövedelemmel kell rendelkeznie egy átlagos családnak, hogy fedezze az átlagos jelenlegi otthon költségeit, amely jelenleg körülbelül 413 000 dollárba kerül a NAR szerint. Ha az index 100, az azt jelenti, hogy az átlagos családnak van elég jövedelme ahhoz, hogy 20%-os önerővel megvásárolja ezt a lakást. Az index azt feltételezi, hogy egy háztartás jövedelmének 25%-át akarja kifizetni a tőkére és a kamatokra.

A hosszú távú átlagos HAI 138,1, ami azt jelenti, hogy az átlagos háztartásban jellemzően 38% a párna. Minden idők legmagasabb értéke 213 volt 2013-ban, a 2008-as lakás- és pénzügyi válság után.

Jelenleg ez a mutató 88,7.

Egyes NAR-adatokat használó forgatókönyvek azt mutatják, hogy 1989 és 2019 között mennyire volt elmaradva az átlagos megfizethetőség, és mire lenne szükség ahhoz, hogy visszaszorítsák egy tipikusabb tartományba, mivel a 30 éves országos átlag kedden 7,98%-ra esett.

• Ha a lakásárak stabilak maradnak, az áraknak 3,55%-ra kell csökkenniük, hogy visszatérjenek a történelmi átlaghoz.
• Ha az árak 5%-kal emelkednek, akkor az áraknak 3,16%-ra kell csökkenniük.
• Ha a kamatlábak változatlanok maradnak, de a jövedelem 5%-kal nő, akkor a kamatoknak 3,95%-ra kell csökkenniük.
• A jelzáloghitel-kamatláb 8% körüli szinten tartása azt jelenti, hogy az átlagos lakásáraknak 35%-kal 265 000 dollárra kell csökkenniük.
• Ha a kamatlábak 8%-on, az árak pedig a jelenlegi szinten maradnak, a bevételnek 63%-kal kell növekednie.

De ezek a számok alábecsülik azt a kihívást, hogy a megfizethetőséget vissza kell juttatni oda, ahol az amerikaiak megszokták.

Ahhoz, hogy visszatérjünk ahhoz a megfizethetőséghez, amelyet a világjárvány rendkívül alacsony kamatlábai alatt élveztek az emberek, ennél többre van szükség: a HAI abban az évben elérte a 169,9 éves átlagot, ami kevesen hiszik, hogy hamarosan visszatér.

A megfizethetőség részben azért van megfeszítve, mert a lakásárak 2020 óta 38%-kal emelkedtek a NAR szerint, de ami még fontosabb, mert az átlagos kamatlábak a 2021-es 3%-ról a múlt héten 8%-ra ugrottak. Ez 167%-os ugrás, ami 1199 dollárral nőtt az újonnan vásárolt lakások havi befizetésében NAR-onként.

A magas bér előny, de nem elég

A jövedelmek emelkedése segíteni fog, és a háztartások mediánjövedelme 16%-kal, több mint 98 000 dollárra nőtt 2020 óta. Ez azonban nem elég a megfizethetőségi rés fedezésére anélkül, hogy a háztartások fizetésének nagyobb részét jelzáloghitelekre fordítanák, mondta Zandi.

Doug Duncan, a Fannie Mae vezető közgazdásza szerint a kezdeti számoktól függetlenül a monetáris politika iránya megakadályozza, hogy a bevételek megoldják a lakásproblémát. Duncan szerint a Fed éppen azért emeli a kamatokat, mert úgy gondolja, hogy a bérek elég gyorsan nőnek ahhoz, hogy fellendítsék a Covid utáni inflációt. Elmondta, hogy a legfrissebb munkaerő-piaci adatok szerint 3,4%-ra csökkent az éves béremelkedés, a Fed pedig alacsonyabb bérnövekedést szeretne.

A lakásárakra nehezedő leszorító nyomás segíthet, de nem úgy tűnik, hogy jelentősen esnek. Még ha csökkennek is a lakásárak, ez a tendencia nem lesz fenntartható, hacsak Amerika nem épít több millió további lakást.

Miután az árak 2019-től 2022 elejéig megugrottak, könnyű lett volna feltételezni, hogy jelentős árkorrekció következik be, de ez nem történt meg. A legtöbb piacon az árak enyhén emelkedni kezdenek. Az Ingatlanközvetítők Szövetsége szerint egy meglévő lakás medián ára több mint 35 000 dollárral csökkent 2022 végén, de januári mélypontja óta 45 000 dollárral emelkedett.

Nincs elég új lakás Amerikában

A legnagyobb ok az, hogy túl kevés lakás eladó, ami miatt a kereslet-kínálat törvényei nem működnek megfelelően. Annak ellenére, hogy a keresletet sértik a megfizethetőségi problémák, a vásárlóknak nagyon kevés lakásért kell versenyezniük, és az árakat az egyensúly közelében kell tartani.

„A boomerek azt teszik, amit mondtak. A helyükön öregednek” – mondta Duncan. „És az X generáció már 3%-os jelzáloghitelbe van zárva. Tehát az építőkön múlik.”

Darryl Fairweather, a Redfin vezető közgazdásza szerint az építők problémát jelentenek. Idén növelték a bevételeiket, és az iparágat nyomon követő BlackRock ETF 41%-kal nőtt, de Fairweather azt mondta, hogy alig kezdték el kezelni a hosszú távú lakáshiányt, amelyet Freddie Mac 3,8 millió lakásra becsült a járvány előtt. attól kezdve valószínűleg növekedni fog.

Elmondta, hogy az építőipari cégek csak ebben az évben 692 ezer új családi ház építését kezdték meg, ezek közül 1,1 millióban van lakóegység és lakás. Hozzátette: hozzávetőlegesen négy évbe telne elegendő otthon felépítése a készletek újjáépítéséhez, így új családokat kell alapítani. Ugyanakkor a lakásépítések már lassulni kezdtek, és az építők visszahúzzák a jelzáloghitel-kivásárlásokat és a kereslet támogatására használt egyéb módszereket.

Van okunk azt hinni, hogy további vásárlók jelenhetnek meg. A millenniumi korosztály most éli át a lakásvásárlás csúcsát, mondta Duncan, azt ígérve, hogy potenciális vásárlók millióival bővül a piac, és a legnagyobb éves baby boom korosztály 2026 körül eléri a 36 éves átlagos első vásárlási életkort. Fairweather arra számít, hogy ez több vásárlót hoz vissza a piacra, de elkerülhetetlenül az előző csúcs felé tolja az árakat, aminek jelei voltak az év elején, amikor a jelzáloghitelek kamatai március elején 6%-ra estek.

„Még két évre van szükségünk, hogy ilyen ütemben építsünk, és a magas kamatlábak miatt nem tudjuk fenntartani a keresletet” – mondta Fairweather.

A Fed és a kötvénypiac nagy probléma

A közgazdászok szerint jelenleg két probléma van a jelzáloghitel-kamatokkal. Az egyik a Fed, amely elhatározta, hogy nem hirdet túl idő előtt győzelmet az infláció felett, a másik pedig egy túlságosan érzékeny kötvénypiac, amely mindenütt látja az inflációt, még akkor is, ha az áremelkedés üteme a gazdaságban jelentősen csökkent.

A jelzáloghitelek kamata azonban 2 százalékponttal magasabb, mint március elején volt 12 havi infláció, amely elméletileg fedezetet jelent az emelkedő kamatok ellen, 3,1%-ra esett a februári 6%-ról. Ez még mindig meghaladja a Fed 2%-os maginflációs célját, de ez az infláció mértéke, amely nem tartalmazza a menedékköltségeket – amit a kormány mond. 7 százalékos növekedés tavaly A lakásárak magánforrások által közölt jóval kisebb csökkenése vagy növekedése ellenére – 2,1% vagy kevesebb volt Május óta.

A Fed azóta mindössze háromnegyed ponttal megemelte a szövetségi alapok kamatát, a „magasabb, ha hosszabb ideig” stratégiája részeként – a magasabb kamatlábak fenntartása helyett agresszívan innentől újabb kamatemeléseket. A közelmúltban lezajlott jelzáloghitel-rally legnagyobb oka a kötvénypiac, amely a 10 éves kincstári hozamokat 47%-kal, 1,6 százalékpontra emelte. Sőt, a 10 éves kincstári és jelzálogkölcsönök közötti hagyományos szórás több mint 3 százalékpontra nőtt – 1,5-2 pont a hagyományos tartomány.

„Nehéz megindokolni a kamatlábak emelkedését, ezért lehet, hogy ez csak a volatilitás” – mondta Fairweather.

Kevés közgazdász vagy kereskedő számít azonban arra, hogy a Fed csökkentse a kamatlábakat, hogy ezzel segítse a lakásszektort. Orvosi továbbképzés Feedwatch eszközA határidős árakra támaszkodó jegybank arra számít, hogy ha a jegybank befejezi, vagy legalábbis közel áll a kamatemeléshez, csak jövő márciusban vagy májusban kezdi meg a kamatcsökkentést, azt követően pedig csak szerényen. Duncan szerint a felárak valószínűleg szélesek maradnak mindaddig, amíg a rövid távú kamatlábak a hosszabb lejáratú kincstári kamatláb alá nem süllyednek.

2026-ig tarthat, hogy egy „normális” ingatlanpiac alakuljon ki.

A közgazdászok szerint a megfizethetőség kényelmes tartományba való visszaállításához magasabb bérek, alacsonyabb kamatlábak és árstabilitás kombinációjára lesz szükség, és ez a kombináció 2026-ig vagy később is eltarthat.

„A piac mélyen fagyos állapotban van” – mondta Zandi. „A jég csak az alacsonyabb árak, a magasabb jövedelmek és az alacsonyabb kamatlábak kombinációjával olvad fel.”

Az ország egyes részein ez nehezebb lesz a NAR szerint. Az olyan piacokon, mint New York és Kalifornia, a megfizethetőséget jobban sújtották, mint országosan, és a közepes jövedelmű piacok, mint a Phoenix és a Tampa, most éppoly megfizethetetlenek, mint Kalifornia egyes részein az év elején.

Amíg a feltételek nem normalizálódnak, a piac az emberek kis csoportjaira korlátozódik. A készpénzes vásárlók a szokásosnál nagyobb előnyhöz jutnak. Ha egy vevő hajlandó Közép-Nyugatra költözni, Yoon szerint az ország legjobb ajánlatai olyan helyeken találhatók, mint Louisville, Indianapolis és Chicago, ahol a viszonylag kis kamatcsökkentések a megfizethetőséget közelebb tolhatják a nemzeti normákhoz. Hosszú távon. Ugyanakkor országszerte hatalmas erőfeszítések lesznek.

„A jelzáloghitelek kamata nem megy vissza 3%-ra, szerencsések leszünk, ha visszamegyünk 5-re” – mondta Yoon.