Jelzáloghitel-díj struktúra 2023: Így módosíthatja

A jelzáloghitel egy kevéssé ismert felárat május 1-jén átdolgozzák, ami nagyon különböző módon érintheti a lakásvásárlókat, és költségcsökkentéssel segítheti az alacsony hitelképességűeket. Egyes magasabb hitelképességű hitelfelvevők azonban többet fizethetnek.

Az úgynevezett hitelszintű árkorrekciós díj (LLPA) megújítása pánikot kelt egyes jelzáloghiteles szakemberek körében, akik megjegyzik, hogy a magas hitelképességű vásárlók ezt preferálják. Az előfizetés hatékonyan történik Akik alacsony pontszámmal rendelkeznek.

A reform ellenreakciója arra késztette a díjat felszámító Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökséget, hogy kiadjon nyilatkozat Ezen a héten az ilyen aggályokat „alapvető félreértésnek” kell nevezni. A díjak változásával kapcsolatos érzékenység fokozódhat az ingatlanpiac megfizethetőségi válsága miatt, amely sok vásárlót arra késztet, hogy ne vásároljon lakást.

Mi a célja a díjak módosításának?

Az új jelzáloghitel-díj-struktúra célja, hogy segítse azokat az embereket, akik történelmileg küzdöttek első lakásuk megvásárlásával, például az alacsonyabb jövedelmű családokat, akiknek alacsonyabb a hitelképessége, csökkentve a bezárási költségeket – mondta el Orphe Divounguy, a Zillow közgazdásza a CBS MoneyWatch-nek.

„A lakhatás megfizethetősége ma is a legnagyobb kihívás az otthoni vásárlók számára” – jegyezte meg. „Egyes hitelfelvevők valamivel alacsonyabb díjat fognak fizetni, más hitelfelvevők pedig valamivel magasabb hitelfelvételi költségeket fognak fizetni, mint korábban.”

Íme, amit tudnia kell a változásokról.

Mik a kamatmódosítási díjak hitelszinten?

Ez a Fannie Mae és Freddie Mac által felszámított díj, amely elsősorban a lakásvásárló hitelképességén és az előleg nagyságán alapul. Ezek gyakran szerepelnek a zárási költségekben, ami olyan tényező lehet, amelyet egyesek figyelmen kívül hagynak az első lakásvásárláskor.

Az LLPA-kat a 2008-as pénzügyi válság körül vezették be, hogy segítsenek ellensúlyozni a Fannie és Freddie Mac által viselt kockázatokat, a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) által felügyelt, szövetségileg támogatott jelzáloghitel-intézeteket.

„Ez egy módja annak, hogy biztosítsák az adófizetőket a hitelfelvevők fizetésképtelensége ellen” – mondta Devongi.

Az új díjak csak a lakásvásárlókat érintik, és nincs hatással azokra az emberekre, akiknek már van otthonuk. Nem érinti a jelzáloghitelek nagyjából 40%-át sem, amelyek mögött nem Fannie Mae vagy Freddie Mac áll.

Mi változik május 1-jén?

Az FHFA május 1-jétől visszaállítja az LLPA-k díjstruktúráját azzal, hogy egyes hitelfelvevők esetében csökkenti, mások díjait pedig emeli.

„Az alacsony és a magas hitelminősítésű hitelfelvevők közötti díjkülönbség nem lesz olyan nagy” – mondta Devongi.

Például a következő hónaptól kezdődően egy 640 és 659 közötti hitelponttal rendelkező lakásvásárló – amelyet „tisztességesnek” tartanak – és akinek 5%-os előlege van, 1,5%-os LLPA-t kell fizetnie. A változás előtt ennek a vásárlói körnek a díja 2,75% volt. Ez azt jelenti, hogy bárki, aki 200 000 dolláros lakást vásárol, 3000 dollár LLPA-díjat fog fizetni az új struktúra szerint, a korábbi 5000 dollárhoz képest.

Néhány vásárló azonban nem kap olyan jó üzletet, mint korábban. Például azok a lakásvásárlók, akiknek hitelpontszáma 740 és 759 között van – „nagyon jónak” tartják – és 20%-os csökkentést kapnak, új 1%-os LLPA-val kell szembenézniük, szemben a korábbi 0,5%-kal. Egy 200 000 dolláros lakás esetén ez azt jelenti, hogy a díj megduplázódik, 2000 dollárra.

Miért irányult kritika a változás?

Egyes szakértők úgy vélik, hogy az új szabályok igazságtalanok, mert hatékonyan büntetik a magasabb hitelképességű vásárlókat, míg mások attól tartanak, hogy a változtatás hidegrázó hatással lehet a vásárlásokra.

Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége kiment a nagykereskedelmi reform ellen, azzal érvelve, hogy az új díjstruktúra árthat néhány vásárlónak egy olyan időszakban, amikor a megfizethetőség továbbra is nehéz.

A változások azonban összetettek, és nem növelik egységesen az LLPA-t a magas hitelképességgel rendelkezők számára. Vannak, akik jó hitelképességgel rendelkeznek, nem tapasztalnak változást, míg néhány magas pontszámmal rendelkező hitelfelvevő alig tapasztalhat javulást. Például a 780 feletti, kiválónak tartott vevőknél, akik 5%-os előleget fizetnek, LLPA-juk 0,625 százalékponttal csökken.

Rajeev Sethi, a Barnard College és a Columbia Egyetem közgazdászprofesszora egy blogbejegyzésében megjegyezte, hogy ennek „nem szándékos következményei” lehetnek. Meglehetősen magas hitelképességűek és nagy vagyonúak [could] Úgy döntöttek, hogy stratégiailag csökkentik előlegeiket, hogy kihasználják az alacsonyabb díjakat.”

Mit mond a kormány?

Sandra L. Thompson, az FHFA igazgatója Ő mondta Keddi közleménye szerint a díjmódosítást félreértelmezték, és az új fizetési struktúra a 2021-ben megkezdett átalakítás része, részben annak érdekében, hogy „továbbra is támogassa a hitelfelvevők vásárlásait a jövedelem vagy a vagyon miatt”.

„A magasabb hitelminősítésű hitelfelvevőknek nem számítanak fel díjat, hogy az alacsonyabb besorolású hitelfelvevők kevesebbet fizessenek” – mondta. „A frissített díjak, ahogy az a korábbi díjakra is igaz volt, általában nőnek, ahogy a hitelpontszám csökken bármely adott előlegszintnél.”

Tehát a magasabb hitelképességű lakásvásárlók többet fizetnek?

Nem, mert a magasabb hitelképességűek még mindig kevesebbet fizetnek, mint a magas pontszámmal nem rendelkezők – mondják a szakértők.

„A jó hitelképesség továbbra is előnyt jelent az új díjszerkezetben, bár a hitel/érték arány bizonyos szintjein csökkenő mértékben” – jegyezte meg Sethi.

De amint fentebb megjegyeztük, a díjakat csökkentették az alacsonyabb hitelképességű hitelfelvevők esetében, és emelték a magasabb pontszámú hitelfelvevők esetében, ami azt jelenti, hogy e két típusú hitelfelvevő közötti különbség már szűkebb.

Csökkentsem a hitelpontszámomat az olcsóbb díjak érdekében?

egyetlen mód jelentés Idézett egy meg nem nevezett szakértőt, aki azt tanácsolta az embereknek, hogy csökkentsék hitelképességüket, hogy jobb díjakat kapjanak, de ez szörnyű pénzügyi tanács, mondják a szakértők.

Először is, a magasabb hitelképességű emberek továbbra is alacsonyabb díjat fizetnek, így nincs értelme rontani a hitelképességén. Másodszor, tönkreteheti annak esélyét, hogy jobb kamatokat kapjon más hiteleknél, például autókölcsönöknél vagy hitelkártya-kamatoknál.

„A lényeg az, hogy ha magasabb a hitelképessége, akkor kevesebbet fog fizetni, mint az, aki megengedhető hitelképességgel rendelkezik” – mondta Devongi.